Informe Especial

“Informe Respecto a la Responsabilidad Civil De Las Empresas Constructoras e Inmobiliarias y de La Aplicación y Cobertura de los Seguros por Daños Sufridos En Sismos.”

TABLA DE CONTENIDO

CAPITULO PRIMERO. DE LA RESPONSABILIDAD CIVIL DE LAS CONTRUCTORAS E INMOBILIARIAS (VIVIENDAS NUEVAS)

1.1. Aspectos preliminares: De la responsabilidad en general

2. La Responsabilidad En El Derecho Urbanístico: Responsabilidad De Los Intervinientes En La Edificación y/o Construcción

2.1.1. De los tipos de daños y plazos para ejercer acciones judiciales.

3. En qué casos es conveniente ejercer acciones legales y consideraciones previas.

CAPITULO SEGUNDO. DE LOS SEGUROS DE DAÑOS SUFRIDOS EN SISMOS (VIVIENDAS NUEVAS O USADAS EN LAS QUE ACTUALMENTE SE PAGUEN DIVIDENDOS)

2.1. Cómo saber si se tiene contratado el seguro.

2.2. Cómo conocer la cobertura del seguro.

2.2.1. Qué hacer si no se tiene una copia de la póliza

2.2.3. Qué es el deducible

2.3. Etapas o trámites a realizar para hacer efectivo el seguro

2.3.1. La denuncia del siniestro

2.3.2. La Liquidación

2.3.3. El Pre-informe e informe

2.3.4. El pago

CAPITULO PRIMERO.

DE LA RESPONSABILIDAD CIVIL DE LAS CONTRUCTORAS E INMOBILIARIAS (VIVIENDAS NUEVAS)

• ASPECTOS PRELIMINARES: DE LA RESPONSABILIDAD EN GENERAL

La responsabilidad constituye un principio común a todo el ordenamiento jurídico. En efecto, desde al hablar de responsabilidad se está haciendo referencia al deber de responder económicamente por el daño causado. Es así que, hoy en día, la responsabilidad en general no viene a ser otra cosa que la obligación o deber en que se coloca un individuo determinado de resarcir, indemnizar o satisfacer cualquier pérdida, perjuicio o detrimento provocado por ella, por otra persona que de ella depende, o por alguna cosa que le pertenece o de la que se encuentra en posesión. De esta manera, la responsabilidad en el ámbito civil se traduce básicamente en la obligación de indemnizar al perjudicado, basándose en la estimación económica del perjuicio causado.

En el ámbito penal, la responsabilidad adquiere un significado distinto, importa sufrir la aplicación de la pena correspondiente como consecuencia de la actuación ilicita, y en el ámbito administrativo implica hacerse acreedor de determinadas sanciones, como resultado de la investigación sumaria que se instruya.

La responsabilidad en el derecho civil puede dividirse en contractual y extracontractual. La primera se hace presente en aquellos casos en que no se da cumplimiento o se cumple tardía o imperfectamente la obligación derivada de un contrato. La segunda incumbe a las personas que dolosa o culpablemente, han cometido un hecho ilícito que causa daños a un tercero.

En consecuencia, en lo relativo al presente informe, hablamos de responsabilidad como la obligación de indemnizar de los perjuicios causados por aquellas empresas constructoras e inmobiliarias, que actuaron de manera negligente al momento de construir aquellos inmuebles que hoy, como consecuencia del terremoto sufrido el pasado 27 de enero, se encuentran severamente dañados.

• LA RESPONSABILIDAD EN EL DERECHO URBANÍSTICO: RESPONSABILIDAD DE LOS INTERVINIENTES EN LA EDIFICACIÓN Y/O CONSTRUCCIÓN.

Los artículos 17 y siguientes de la Ley General de Urbanismo y Construcciones establecen el régimen de responsabilidad aplicable. El artículo 17 del cuerpo legal en comento define que se entenderá por profesionales de la construcción, señalando que: “Para los efectos de la presente Ley, son arquitectos, ingenieros civiles, ingenieros

constructores y constructores civiles, las personas que se encuentran legalmente habilitadas para ejercer dichas profesiones.

La intervención de estos profesionales en una construcción requerirá acreditar que cuentan con patente vigente en la comuna de su residencia o trabajo habitual.”

Por su parte, el artículo 18 dispone: “El propietario primer vendedor de una construcción será responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o después de terminada, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construcción que hayan dado origen a los daños y perjuicios.

Los proyectistas serán responsables por los errores en que hayan incurrido, si de éstos se han derivado daños o perjuicios.

Sin perjuicio de lo establecido en el N° 3 del artículo 2003 del Código Civil, los constructores serán responsables por las fallas, errores o defectos en la construcción, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de las acciones legales que puedan interponer a su vez en contra de los proveedores, fabricantes y subcontratistas.

Las personas jurídicas serán solidariamente responsables con el profesional competente que actúe por ellas como proyectista o constructor respecto de los señalados daños y perjuicios.

El propietario primer vendedor estará obligado a incluir en la escritura pública de compraventa, una nómina que contenga la individualización de los proyectistas y constructores a quienes pueda asistir responsabilidad de acuerdo al presente artículo. Tratándose de personas jurídicas deberá individualizarse a sus representantes legales. Las condiciones ofrecidas en la publicidad se entenderán incorporadas al contrato de compraventa. Los planos y las especificaciones técnicas, definitivos, como asimismo el Libro de Obras a que se refiere el artículo 143, se mantendrán en un archivo en la Dirección de Obras Municipales a disposición de los interesados.

La responsabilidad civil a que se refiere este artículo, tratándose de personas jurídicas que se hayan disuelto, se hará efectiva respecto de quienes eran sus representantes legales a la fecha de celebración del contrato.

Las acciones para hacer efectivas las responsabilidades a que se refiere este artículo prescribirán en cinco años, contados desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales.”

La citada norma establece que en el caso de las viviendas nuevas, la empresa inmobiliaria propietaria y primera vendedora de una construcción será la responsable por los perjuicios que provengan de las fallas o defectos de ella, sea durante su ejecución o después de terminada. En pocas palabras, cada vez que la construcción presente defectos, y que producto de éstos se origine algún menoscabo, la inmobiliaria, quien vendió el inmueble directamente al público, será la responsable de indemnizar por los daños que haya sufrido el bien raiz. De igual manera, el precepto legal señala que los proyectistas (es decir aquellos profesionales que participaron en la construcción del edificio) serán responsables cuando, producto de los errores en que éstos hubieren incurrido, se origine el daño sufrido por el inmueble.

Cabe hacer presente que no obstante lo prevenido en el Nº3 del artículo 2003 del Código Civil (norma que señala que en los contratos para la construcción de edificios, celebrados con un empresario, que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, éste será responsable si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los cinco años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los materiales empleados),. la inmobiliaria propietaria y primera vendedora de una construcción será también responsable de los daños que se originen por defecto de las obras ejecutadas por subcontratistas y por el uso de materiales defectuosos.

Por otra parte, y a fin de asegurar la plena indemnización de los perjuicios ocasionados, el citado artículo 18 ha establecido la responsabilidad solidaria de la persona jurídica y de los profesionales de la construcción que actúen por ella, respecto de los perjuicios ocasionados por los vicios o fallas de la construcción. Respecto de las personas jurídicas que se hayan disuelto, las acciones judiciales que resulten pertinentes deberán interponerse en contra de los representantes legales existentes al momento de celebrarse el respectivo contrato.

Finalmente es menester hacer presente que la empresa propietaria y primera vendedora de la construcción deberá incorporar en la escritura de compraventa la individualización de los proyectistas y constructores a quienes pueda asistir responsabilidad.

Resumiendo las ideas planteadas en los párrafos anteriores, la responsabilidad por los daños sufridos en los inmuebles, como consecuencia de una defectuosa construcción, es de la empresa inmobiliaria que vendió directamente al público, por lo que las acciones legales que se interpongan deben ser contra la empresa vendedora. De no existir esta empresa al momento de ejercer las acciones legales, estas deben dirigirse a quienes, a la fecha de la compra del inmueble, eran los directores de esta.

• DE LOS TIPOS DE DAÑOS Y LOS PLAZOS PARA EJERCER ACCIONES JUDICIALES

El inciso final del artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones establece que las acciones para hacer efectiva la responsabilidad civil se podrán ejercer en los siguientes plazos, dependiendo del tipo de daño sufrido por el inmueble:

1. En el plazo de diez años, en el caso de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble. Esto quiere decir por daños estructurales que haya sufrido el inmueble

2. En el plazo de cinco años, cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones. Como por ejemplo muros interiores o instalaciones sanitarias

3. En el plazo de tres años, si hubiesen fallas o defectos que afecten a elementos determinaciones o de acabado de las obras. Como por ejemplo estucos o terminaciones interiores.

En los dos primeros casos, es decir, aquellos daños estructurales o defectos de elementos constructivos, los plazos se cuentas desde la recepción municipal de las obras, y en el último caso, el plazo se cuenta desde la fecha de la Compraventa, la que figura en su respectiva escritura. Es preciso tener en cuenta estos plazos al momento de interponer las acciones legales.

El artículo 19 de la Ley General de Urbanismo y construcción establece que en este tipo de asuntos se aplicará el procedimiento sumario, es decir, un procedimiento más corto que un juicio ordinario. Lo anterior significa que la duración de un juicio contra la inmobiliaria podría durar aproximadamente un año ante el juez de primera instancia, si se apela la sentencia habría que sumar un plazo aproximado de seis meses para la vista de la causa en segunda instancia; y de recurrirse ante la Corte Suprema, esta conocerá del asunto por el plazo aproximado de un año más. En consecuencia un juicio, con todas sus fases, podría durar aproximadamente tres años

Sin embargo, existe la posibilidad de someter el asunto a arbitraje, quiere decir, que puede conocer del asunto un juez árbitro, que puede ser cualquier abogado con más de cinco años de ejercicio profesional, que sea nombrado por las partes de común acuerdo o designado por la justicia ordinaria, quien podría conocer del asunto en un procedimiento, que al no tener forma de juicio, podría ser mucho más expedito.

• EN QUÉ CASOS ES CONVENIENTE EJERCER ACCIONES LEGALES

Antes de ejercer acciones legales, es necesario tomar en cuenta varios aspectos, que de no ser considerados, podría significar pasar muchos meses o incluso años en un juicio sin sentido, los aspectos a considerar son los siguientes:

• Respecto a los daños sufridos por el inmueble: Para iniciar un juicio, hay que considerar los gastos que este significa, costas judiciales (gastos de notificaciones) y honorarios de un abogado. Por lo que previo a ejercer acciones legales es recomendable avaluar los daños sufridos, por lo que recomendamos asesorarse por un profesional del ámbito de la construcción (arquitecto, ingeniero civil y/o constructor civil), para que evalúe la gravedad de los daños y los costos de su reparación.

• Verificar la existencia de seguros comprometidos: Lo más probable que la adquisición del inmueble nuevo, haya sido financiado mediante un crédito hipotecario, en este caso, es altamente probable que exista un seguro comprometido, por lo que es recomendable ver si el seguro cubre los daños sufridos por el bien raíz, en el próximo capítulo, se explica en detalle como verificar la existencia y extensión del seguro.

Si luego de haber considerado los puntos recién expuestos, considera que es necesario ejercer acciones legales, es posible iniciar los trabajos de reparación, pero previamente es recomendable pedir un informe profesional a un arquitecto, ingeniero o constructor civil independiente de la inmobiliaria, respecto de los daños, fotografiar estos y certificar las fotografías ante notario, esto para dotarse de medios probatorios que hagan posible el éxito de las acciones legales.

CAPITULO SEGUNDO

DE LOS SEGUROS DE DAÑOS SUFRIDOS EN SISMOS (VIVIENDAS NUEVAS O USADAS EN LAS QUE ACTUALMENTE SE PAGUEN DIVIDENDOS).

Respecto de las viviendas que se hayan financiado mediante créditos o mutuos hipotecarios, existe la obligación para el dueño de propiedad de contratar seguro de desgravamen, de incendio y en la mayoría de los casos por sismos. Esta obligación está establecida en la escritura de Compraventa del inmueble, y en la mayoría de los casos, los seguros son contratados directamente por el banco y las primas son con cargo a los dividendos mensuales.

• CÓMO SABER SI SE TIENE CONTRATADO EL SEGURO POR DAÑOS SUFRIDOS EN SISMOS

Lo primero que se debe revisar es la escritura de Compraventa de la propiedad, en la que, en alguna de sus clausulas, debe establecer que seguros deben ser contratados durante la vigencia del crédito o mutuo hipotecario. De no contar con una copia de dicho documento, se debe revisar los comprobantes de pago de los dividendos, en los que debieran estar individualizados los valores y respectivos conceptos, por ejemplo:

. Cuota N° XX ………………………………….…………….$ XXX.XXX

. Prima seguro de degravamen…………………………..$ XX.XXXX

. Prima seguro de Incendio………………………………..$ XX.XXXX

. Prima seguro de Terremotos……………………………..$ XX.XXXX

TOTAL $ XXX.XXX

Es necesario considerar que algunos casos, la cobertura en caso de sismos puede formar parte de un seguro más general, como por ejemplo “Seguro contra daños de la edificación” o puede formar parte de un adicional del seguro de incendios, por lo que la forma más eficaz de saber si se cuenta o no con el seguro por sismos, es mediante la lectura de la respectiva póliza y en caso de o contar con una copia de esta, es consultar directamente al banco que ha otorgado en crédito hipotecario.

Es necesario tener en cuenta que el beneficiario del seguro es el banco, y estos están destinados a proteger la inversión efectuada por al respecto banco al otorgar el crédito, es por este motivo que es recomendable solicitar a la compañía de seguros una extensión del mismo seguro o contratar uno que asegure de mejor manera los intereses particulares del propietario del inmueble.

• CÓMO CONOCER LA COBERTURA DEL SEGURO.

El seguro es un contrato en virtud del cual, una empresa aseguradora toma sobre sí los riesgos de deterioro o perdida de una determinada cosa, existiendo la obligación, por parte de la empresa, de indemnizar al asegurado en caso de la ocurrencia de tal evento (siniestro) y por parte del asegurado existe la obligación de pagar una retribución determinada (Prima).

En el contrato, denominado Póliza, se establece en detalle cuales son los eventos y daños que cubre el seguro y hasta que monto, en este caso en particular el siniestro es el terremoto ocurrido el pasado 27 de febrero y daños provocados al inmueble como consecuencia de este. El monto asegurado por la empresa corresponde a un porcentaje del valor de reparación de los daños o del valor del inmueble (en el caso que los daños no sean reparables) los que están establecidos detalladamente en la Póliza y están expresados en UF, UTM o en porcentaje del valor del inmueble.

• QUÉ HACER SI NO SE TIENE UNA COPIA DE LA PÓLIZA

Como se mencionó anteriormente, por regla general, el beneficiario del seguro es el banco, por lo que en dicha institución se debe mantener una copia de la póliza. Sin embargo, la mayoría de las pólizas se basan en modelos mantenidos por la Superintendencia de Valores Y Seguros (S.V.S.), por ese motivo y sólo de modo ilustrativo, se adjunta al presente informe un modelo de Póliza de daños en edificación.

• QUÉ ES EL DEDUCIBLE

El deducible corresponde al porcentaje del daño que debe ser soportado por el dueño de la cosa siniestrada, es decir, corresponde a una suma fija que debe ser pagada por el asegurado al activar la cobertura del seguro. Esta suma está establecida en la Póliza, de manera general en UF, aunque existe la posibilidad de que se establezca mediante un porcentaje del valor del inmueble o mediante una suma fija en pesos.

Es de fundamental importancia antes de hacer la denuncia del siniestro, cuantificar los daños sufridos por el bien inmueble, mediante la asesoría de un profesional o técnico, como por ejemplo un arquitecto, ingeniero civil o constructor civil, para de esta manera, poder establecer si la cuantía de los daños es sustancialmente mayor al deducible y de esta manera determinar si es conveniente activar el seguro.

• ETAPAS O TRÁMITES A REALIZAR PARA HACER EFECTIVO EL SEGURO

Es de vital importancia tener en cuenta que, una vez ocurrido el siniestro, el seguro no se activa de manera automática, es necesario efectuar una serie de pasos dentro de los plazos establecidos, de lo contrario, se podría perder la cobertura.

• LA DENUNCIA DEL SINIESTRO

El dueño de la cosa siniestrada tiene el deber de dar aviso a la compañía aseguradora de la ocurrencia del siniestro y enunciar los daños sufridos por la cosa asegurada, en este caso, el inmueble. En algunos casos, previo a este aviso, se debe hacer una constancia a Carabineros, pero depende de lo que establezca la respectiva póliza, es conveniente consultar a la compañía de seguros como debe efectuar la denuncia del siniestro, en general se hacen vía presencial, en las oficinas de la empresa, vía telefónica o mediante su sitio web.

El plazo para dar el aviso del siniestro es de tres días desde que el asegurado toma conocimiento del hecho, sin embargo, este plazo puede variar si se pacta uno diferente en la póliza respectiva. Además, es necesario hacer presente que, en caso de estar imposibilitado de dar este aviso, el plazo comenzará a correr desde que ha cesado este impedimento. Puede considerarse que en las regiones decretadas como zonas de catástrofe, o en aquellos lugares que las comunicaciones se vieron seriamente afectadas como consecuencia del terremoto sufrido, los plazos comenzaron a correr una vez que haya normalizado las comunicaciones.

• LA LIQUIDACIÓN

Este trámite consiste en la evaluación del siniestro, es decir, las circunstancias en que se produjo, la determinación de si el siniestro es de aquellos asegurados por la compañía y la evaluación de los daños.

Este trámite lo realiza un liquidador, que puede ser de la compañía (liquidación directa) o independiente, denominado Liquidador de Seguros, quien efectúa una inspección del inmueble. En caso de liquidación directa por la Compañía, el Asegurado o beneficiario puede oponerse a ella, solicitando por escrito que designe un Liquidador de Seguros (independiente), dentro del plazo de cinco días hábiles contados desde la comunicación de la Compañía. La Compañía deberá designar al Liquidador en el plazo de tres días hábiles contados desde dicha oposición.

El liquidador, dentro del plazo de tres días desde iniciada la liquidación, puede requerir, por escrito, antecedentes de parte del dueño del inmueble.

• EL PRE-INFORME E INFORME

En aquellos siniestros en que surgieren problemas y diferencias de criterios sobre sus causas, evaluación del riesgo o extensión de la cobertura, podrá el Liquidador, actuando de Oficio o a petición del Asegurado, emitir un pre-informe de liquidación sobre la cobertura del siniestro y el monto de los daños producidos, el que deberá ponerse en conocimiento de los interesados. El Asegurado o la Compañía podrán hacer observaciones por escrito al pre-informe dentro del plazo de cinco días hábiles desde su conocimiento.

Como se dijo recientemente, el pre-informe se emite sólo respecto de aquellos casos en que exista una controversia respecto de las causales del siniestro o de la evaluación de los daños, en los demás casos y por regla general, se emite el informe de la final de la liquidación, el que determina si el siniestro se encuentra cubierto por el seguro y determina el valor de los daños y el monto de la indemnización que recibirá el asegurado o la empresa y plazo para efectuar los arreglos.

Dicho informe, deberá remitirse a la compañía aseguradora y simultáneamente al Asegurado, quienes dispondrán de un plazo de diez días hábiles para impugnarla. En caso de liquidación directa por la Compañía, este derecho sólo lo tendrá el Asegurado. Impugnado el Informe, el Liquidador dispondrá de un plazo de cinco días hábiles para responder la impugnación. Dicha impugnación pude versar sobre la procedencia del seguro o respecto a la valoración de los daños y/o de la indemnización.

Las dificultades que se produzcan entre la compañía aseguradora y el asegurado, podrán ser resueltas por la justicia ordinaria o mediante arbitraje, es decir, mediante un tercero imparcial, de profesión abogado, elegido de común acuerdo entre las partes y en caso de no existir acuerdo por el tribunal competente. La ventaja de resolver la controversia mediante arbitraje, es evitar un extenso y costoso juicio y resolver el conflicto de manera más expedita. Cabe señalar que si en la póliza se ha establecido que los conflictos se resolverán mediante arbitraje, sólo de esta manera se conocerá del conflicto.

• EL PAGO DE LA INDEMIZACIÓN O REPARACIÓN DEL INMUEBLE

Una vez que se haya evacuado el informe definitivo o se haya resuelto alguna controversia, el pago de la indemnización o la reparación del inmueble, se efectuará dentro de los plazos establecidos en la póliza o si esta nada dice, de la manera más expedita posible.

ABOGADOS REDACTORES:

Guillermo Cubillos Espinoza

Andrés Quezada Quiroz

CLIENTE:

Sindicato Nacional Banco del Desarrollo